一年半暴涨 143 倍：从濒死房企到港股 AI 算力牛股

2025 年初，港股粤港湾智算（前身为粤港湾控股）的股价还只有 0.137 港元，日成交额长期不足 30 万港元，被市场视为濒临退市的地产仙股。到 2026 年 5 月，公司股价一度冲至 19.85 港元，一年半时间涨幅约 143 倍，被部分投资者称为「中国版 CoreWeave」。这一轮暴涨的背后，是一家地产公司通过剥离债务、注入 AI 算力资产并叠加多重融资手段完成的资本转身。

一、地产业务全面剥离与债务重组

2024 年的粤港湾仍是一家典型的出险房企：合约销售额仅 11.57 亿元，同比下滑 46%，全年归母净利润亏损 18.35 亿元。截至 2024 年底，公司总资产 126.58 亿元、总负债 125.58 亿元，归母净资产仅剩约 1 亿元，而银行借款及优先票据等有息负债高达 57.28 亿元，账上现金却只剩 1306 万元。

2025 年，粤港湾围绕「去地产化」做了三件事：

• 出售地产子公司：上半年先后以 1.3 亿元和 5000 万元出售卓盈、Faith Channel 两家地产子公司，两家公司合计装有约 56 亿元资产与 57 亿元负债；
• 重组美元债：与本金 4.39 亿美元（约合 32.5 亿元人民币）的 2029 年境外优先票据持有人达成方案，债权人按本金 55% 接受赎回，差额部分以零息强制可转债支付，未偿历史利息获得豁免；
• 集中计提减值：2025 年一次性计提存货减值 6.68 亿元。

三步之后，公司总资产从 126.58 亿元压缩至 58.60 亿元，总负债从 125.58 亿元降至 28.05 亿元，净资产由约 1 亿元修复至 30.55 亿元，资产负债比率由 45.3% 降至 7.2%。地产包袱基本出清。

二、收购天顿数据，注入 AI 算力资产

壳洗干净，下一步就是装入新业务。2025 年 10 月，粤港湾宣布以 9.765 亿港元收购深圳天顿数据，对价全部以股票支付，按 3.15 港元/股发行 3.1 亿股，卖方 Champion Road 持股扩至 27.58%。

天顿数据的主业是 AI 算力基础设施运营，业务模式与 CoreWeave、Nebius 类似：采购 GPU、搭建机房与集群，向大模型训练与推理客户提供算力服务。公开资料显示，其算力资源以 H800、H100、RTX 4090 等英伟达 GPU 为主，同时适配华为、寒武纪等国产芯片，构建多源异构算力。

业绩方面，天顿数据 2025 年实现收入 20.25 亿元，同比增长接近 7.6 倍；归母净利润 2.07 亿元。其中 10 月 23 日并表后，仅两个多月就为粤港湾贡献收入 6.17 亿元、毛利 1.77 亿元，核心算力服务收入 5.28 亿元、毛利率接近 40%。交易文件显示，天顿创始人钟军华持有 Champion Road 35.2% 股权，粤港湾董事长罗介平持有 18%，本质是大股东将体外孵化的算力资产装回自身控制的上市平台。

三、三层融资叠加的资本飞轮

完成资产注入后，粤港湾通过三种方式持续融资，形成「算力规模—长单—融资能力」的飞轮：

• 融资租赁：2025 年 6 月底，粤港湾账上租赁负债仅 30.6 万元；并表后天顿一次性带入约 21.2 亿元租赁负债。2026 年 6—8 月，仅与浦银金租披露的三轮售后回租合计就达 28.72 亿元；
• 配股融资：2025 年 12 月至 2026 年 6 月完成三轮，配股价从 5.5 港元升至 11.75 港元，累计净募资约 5.06 亿港元；
• 国资入股与长单锁定：2026 年 1 月，深圳福田资本以 8 亿元认购算力项目公司鸿策数据 40% 股权，并设定 11/23/35 个月三档业绩对赌。截至 2025 年底，粤港湾已锁定算力订单超 150 亿元，2026 年上半年又新增意向订单超 150 亿元，其中 95% 以上为五年期长单；截至 2026 年 6 月，累计获得的金融机构意向授信已超过 300 亿元。

GPU 规模扩大、长单增多、融资能力增强，三者相互强化，推动股价与业务同步上行。这一模式与海外 AI 算力公司的成长路径有相似之处，但其「地产壳 + 算力资产注入」的起点，仍是典型的港股资本运作。